Sebastijan Šrajber (ARD)  [ DW ]

02. 01. 2025. 09:11

Nekretnine u Njemačkoj: Sad je pravi trenutak za kupovinu?

Kuća s baštom i garažom, što bliže poslu, vrtiću ili školi. To je još uvijek san mnogih u Njemačkoj. Ali, samo nekolicina je u posljednje vrijeme uspjela da ga ostvari. To se na kraju odrazilo i na cijene: poslije godina tokom kojih su cijene nekretnina neprestano rasle, 2023. su konačno pale. Jer, teško da je neko mogao da plati tako visoke cijene. U 2023. godini, cijene stambenih nekretnina pale su više nego za posljednjih 60 godina – to je istorijski pad.

Taj pad je, međutim, sada zaustavljen. Cijene ponovo polako rastu, kaže stručnjak za nekretnine Mihael Fojgtlender iz Njemačkog ekonomskog instituta: „To ima veze s tim što su se opšti uslovi poboljšali i što su kamate blago pale. A i s tim što kirije rastu i veća je dinamika zakupa nego što je bila u godinama procvata. I takvi trendovi se nastavljaju.“

„Atraktivne cijene“

Lokacija ostaje odlučujući, ali i ograničavajući faktor prilikom kupovine nekretnine. Razlike su ogromne: ako tražite porodičnu kuću od oko 120 kvadratnih metara sa garažom u Minhenu, u srednjem do dobrom stambenom naselju, morate očekivati cijenu od oko 1,6 miliona evra, pokazuje računica građevinskog društva LBS. U Majncu takva kuća košta oko 750.000 evra, a u Magdeburgu oko 300.000.

Nivo prije krize nekretnina 2023. godine još uvijek nije dostignut, naglašava međutim Jerg Uteht, predstavnik firme za kreditne usluge „Interhip“. Nivo cijena za Njemačku u celini trenutno je i dalje pet odsto ispod najviših vrijednosti, kaže Uteht i ocjenjuje da su zato sada cijene „atraktivne“.

Kamate polako padaju

Za dinamiku tržišta nekretnina ključna je i monetarna politika Evropske centralne banke (ECB). Tokom 2024. godine ECB je četiri puta smanjivala kamatne stope, posljednji put na nivo od tri odsto. To se odrazilo i na tržište kredita.

Prosječna kamata na desetogodišnji kredit krajem 2024. bila je između tri i tri i po odsto. U 2023. dostigla je vrhunac od preko četiri procenta. Za kupce nekretnina ta razlika je ogromna, kaže Jerg Uteht: „Govorimo o nekoliko stotina evra mjesečno, a na godišnjem nivou i nekoliko hiljada evra manje nego što se plaćalo 2023. godine.“

I dalje problemi s novogradnjom

Sve to znači da tržište nekretnina ponovo postaje dinamičnije. Ali dovodi i do toga da je kupovina nekretnine i dalje teško pristupačna za mnoge u Njemačkoj, posebno u velikim gradovima. Problematično je i to što dinamika ne dopire do svih segmenata.

Novogradnja posebno izaziva zabrinutost. Odlazeća vlada Njemačke očigledno je propustila da ostvari cilj koji je sama sebi zacrtala – izgradnja 400.000 novih stanova svake godine. I predstavnik „Interhipa“ Jerg Uteht i ekonomski stručnjak Mihael Fojgtlender pozivaju buduću njemačku vladu da dâ više impulsa. Na primjer, kaže Utreht, kroz olakšice na porezu na promet nekretnina ili kroz primjetno povećanje subvencija za novogradnju.

Kupovina nekretnina često propada zbog nedostatka početnog kapitala, ukazuje Fojgtlender i naglašava da je hitno potreban dodatni podsticaj za stambenu izgradnju: „Jasno je da se aktivnost stanogradnje mora povećati“, kaže stručnjak Njemačkog ekonomskog instituta.

Da li sada kupiti ili još malo sačekati?

Šta bi, dakle, potencijalni kupci trebalo da rade? Da sada pokušaju da kupe nekretninu ili da još malo sačekaju? Teško je odrediti savršen trenutak, naglašava Mihael Foigtlender. Primamljivo je sačekati najbolji trenutak, ali – „ to vam je kao na berzi, nikada zapravo ne pogodite najbolji trenutak. Mislim da je važnije da odaberete nekretninu u kojoj želite dugoročno da živite ili želite da je iznajmljujete, pa ako se ona može finansirati, onda bi to svakako trebalo da iskoristite.“

Trend pokazuje sljedeće: sasvim je moguće da će u vrijeme visokih stanarina za iznajmljivanje i daljeg pada kamatnih stopa, cijene nekretnina ponovo da porastu tokom 2025. godine. U svakom slučaju, potražnje ima. Problem je to što mnogim kupcima nedostaju finansijska sredstva.