[ Birn.me ]

Vlada i privatne firme posjeduju četvrtinu zaleđa Velike plaže

Država Crna Gora, HTP Ulcinjska rivijera, Prva banka i kompanije Zetagradnja, bivši Normal Company, HoldCo East i HTP Vile Oliva posjeduju oko 25 odsto zemljišta u zaleđu Velike plaže koje Vlada planira da ustupi investitorima iz Ujedinjenih Arapskih Emirata.

U slučaju da Vlada Crne Gore da Veliku plažu u dugoročni zakup investitoru iz Ujedinjenih Arapskih Emirata (UAE) eksproprijacija zemljišta u njenom zaleđu obuhvatila bi i parcele čiju su vlasnici, direktno ili preko povezanih firmi, Prva banka, kompanije Zetagradnja, Pro-Cons i Vile Oliva, pokazalo je istraživanje BIRN-a.

Prema zvaničnim podacima Uprave za nekretnine, koje je analizirao BIRN, zaleđe Velike plaže obuhvata površinu od 2,07 hiljade hektara, od čega je u vlasništvu države ili državnih preduzeća oko 22 odsto ukupne površine. U državnom vlasništvu je 360 hektara zemljišta, dok se na državno hotelsko turističko preduzeće (HTP) „Ulcinjska rivijera“ vodi oko 110 hektara zemljišta i oko 43 hiljade kvadrata poslovnih i stambenih objekata, uključujuči nudističko naselje na Adi Bojani.

U vlasništvu privatnih kompanija je oko 54 hektara zemljišta, što je oko tri odsto ukupne površine zaleđa Velike plaže, dok ostatak od 75 odsto parcela na tom prostoru pripada desetinama fizičkih lica.

Premijer Milojko Spajić je 28. marta potpisao Sporazum o razvoju turizma i nekretnina, kojim je predviđen razvoj projekata na jugu i skijališta na sjeveru Crne Gore kroz razvoj turizma i nekretnina mješovite namjene. Sporazumom je predviđeno da prilikom realizacije projekata bude izuzeto zakonodavstvo o javnim nabavkama, zbog čega su predstavnici civilnog sektora i pravni stručnjaci upozorili na netransparentnost i neusklađenost sa crnogorskim zakonodavstvom.

Uoči potpisivanja sporazuma Spajić je izjavio da su UAE voljni da preko kompanije Emmar Mohameda Alabara ulože 30 milijardi u izgradnju turističkog kompleksa na Velikoj plaži u Ulcinju.

Alabar je u regionu prisutan sa projektima Beograd na vodi, Sunčani Hvar u Hrvatskoj i Yachts and Marina u luci Drač u Albaniji – projektima koji su kritikovani zbog netransparentnosti i isključivanja građana i stručne javnosti iz procesa planiranja.

Prije potpisivanja sporazuma sa UAE Alabarova firma Eagle Hills Montenegro dobila je u četvorogodišnji zakup devet od 19 kupališta na Velikoj plaži, za ukupnu ponudu od 1,85 miliona eura.

Saradnik u nastavi na Fakultetu političkih nauka, Mladen Grgić, smatra da je nametanje rješenja bez uvažavanja lokalne samouprave i vlasnika zemljišta unaprijed osuđeno na neuspjeh, upozoravajući da takav pristup vodi ka blokadi projekta i mogućoj međunarodnoj arbitraži. Grgić je bivši savjetnik za ekonomska pitanja predsjednika Crne Gore Jakova Milatovića.

„Način na koji je Vlada pokrenula ovu inicijativu pokazuje ozbiljno nerazumijevanje važećih propisa i prethodnih iskustava. U administraciji postoje ljudi koji vrlo dobro znaju kako ovakvi projekti treba da se sprovedu i koji su potencijalni rizici po državu. Problem je što ih, očigledno, niko ništa nije pitao“, kazao je Grgić BIRN-u.

Građani Ulcinja i lokalna samouprava su u tom gradu organizovali proteste zbog sporazuma i pozvali na transparentnost i zaštitu životne sredine, dok su predsjednik Crne Gore Jakov Milatović i dio civilnog sektora pozvali Skupštinu Crne Gore da odloži ratifikaciju sporazuma između Vlade Crne Gore i UAE i da se sačeka stav Evropske komisije.

Evropska komesarka za proširenje Marta Kos je nakon toga za European Newsroom kazala da zemlje kandidati za članstvo u EU „mogu da biraju svoje investitore, ali pažljivo pratimo dešavanja”. Premijer Milojko Spajić je juče od Skupštine tražio da ratifikuje sporazum na današnjoj sjednici parlamenta.

Vlasnici zemljišta Prva banka i kompanije Burića, Rakčevića i Radovića

Zvanični podaci, koje je analizirao BIRN, pokazali su da Zatvoreni investicioni fond (ZIF) Trend u zaleđu Velike plaže posjeduje ukupno 160 hiljada kvadratnih metara zemljišta, koje je u listovima nepokretnosti upisano kao šume, pašnjaci i livade. U napomenama uz finansijske iskaze koje je ZIF Trend u decembru 2023. predao Poreskoj upravi Crne Gore navodi se da je vrijednost tog zemljišta iznosila 8,93 miliona eura.

„Inicijalni budući planovi Fonda za imovinu koju posjeduje podrazumijevaju (…) ulaganja i razvijanja lokaliteta ‘Velika plaža’ u Ulcinju, nakon donošenja državne studije lokacije za navedeno područje“, piše u izvještaju menadžmenta.

Prema podacima Centralne depozitarne agencije Crne Gore (CDA) najveći akcionar u fondu Trend je građevinska kompanija Zetagradnja, biznismena Blagote Radovića. Zetagradnja ima 63 odsto udjela u fondu, dok 5 odsto ima istoimena firma registrovana u Beogradu. Zatvorenim investicionim fondom Trend, koji je nastao u procesu masovne vaučerske privatizacije, upravlja fond Butterfly finance u kojem je kompletni akcionar kompanija Zetagradnja.

Prema podacima Uprave za nekretnine u zaleđu kupališta Kopakabana na Velikoj plaži, nalaze se parcele ukupne površine 62.701 kvadratnih metara upisane na hotelsko turističko preduzeće (HTP) Vile Oliva, čiji su suvlasnici Mirko i Žarko Rakčević. HTP Vile Olive je sa 29 odsto najveći akcionar u Institutu Dr Simo Milošević.

U zaleđu kupališta Saranda, za koje je Eagle Hills poslao najveću ponudu na tenderu Morskog dobra, Prva banka preko svojih kompanija First Real Estate Managment 1 i 2 posjeduje preko 23 hiljade kvadratnih metara zemljišta. U zaleđu Velike plaže kod rijeke Bojane u katastarskim opštinama Gornji Štoj i Reč na Prvu banku su upisane parcele površine od gotovo 48 hiljada kvadrata.

Najveći akcionar Prve banke je Aco Đukanović koji posjeduje 42,88 odsto akcija, dok državno preduzeće Elektroprivreda Crne Gore (EPCG) posjeduje 19,28 odsto akcija. Aco Đukanović je brat bivšeg premijera i predsjednika Crne Gore Mila Đukanovića.

Firma HoldCo East, čija je šifra djelatnosti “konsultantske aktivnosti u vezi s poslovanjem i ostalim upravljanjem“, posjeduje 57 hiljada kvadrata zemljišta u zaleđu Velike plaže. Prema podacima Centralnog registra privrednih subjekata (CRPS) osnivač firme HoldCo East je kompanija APS Holding Cyprus LTD. Firma sa samo jednim registrovanim zaposlenim je tokom 2023. godine imala prihode preko 10 miliona uz profit od preko dva miliona.

Dnevni list Vijesti je prošlog jula objavio da je firma HoldCo east u septembru 2021. godine uknjižila vlasništvo nad 20 hiljada kvadrata zemlje u podnožju brda Košljun u Budvi od firme Global Montenegro, čiji su suvlasnici Milo Đukanović i Vuk Rajković. Firma HoldCo East je tada na sebe preuzela milionske kreditne obaveze koje je imala Đukanovićeva firma.

Prema podacima Uprave za nekretnine firma Pro-Cons, nekadašnja kompanija Normal Company, posjeduje građevinske parcele ukupne površine 76 hiljada kvadratnih metara. Ta kompanija je u avgustu 2022. od Vlade Crne Gore dobila saglasnost za izgradnju turističkog kompleksa u zaleđu Velike plaže. Podgorički biznismen Žarko Burić se vodio kao vlasnik firme do decembra 2023. godine nakon čega je kompletni udio na jednake djelove prenio na Žanu, Balšu i Nikolu Burić.

Na samom početku Velike plaže, u blizini Port Milene, na firmu Argos je upisano 70 hiljada kvadrata zemljišta i poslovni prostori od 8.036 kvadrata, što uključuje hotel „Otrant“ sa pripadajućim objektima. Prema zvaničnim podacima zemljište se nalazi pod hipotekom Crnogorske komercijalne banke (CKB) zbog milionskog kredita koji važi do 2030. godine.

Suvlasnici firme Argos, Edmond Palokaj i Rezart Mavrić, su prošlog aprila položili kamen temeljac za izgradnju turističkog kompleksa Otrant Reef Rosort koji bi uključivao izgradnju vila, hotela i rekonstrukciju hotela Otrant. Palokaj i Mavrić nisu odgovorili na pitanje BIRN-a kako bi davanje u zakup Velike plaže investitoru iz UAE moglo uticati na njihov projekat.

Pored njihovih parcela 87.576 kvadrata zemljišta i 70 poslovnih objekata posjeduje firma Capital estate, koja je u vlasništvu kiparske kompanije Felixport enterprises limited. Na toj lokaciji je planirana izgradnja luksuznog rizorta Porta Rai Beachfront Hotel & Residences, koji zajednički realizuje Kapital estate sa međunarodnom hotelskom grupacijom Karisma Hotels.

Iz kompanije Porta Rai su kazali BIRN-u da je tenderski proces za izbor glavnog izvođača u završnoj fazi, te da je početak radova planiran za kraj aprila.

„Fokusirani smo isključivo na naše strateške ciljeve i svaki novi kredibilni investitor koji bi se odlučio da investira na Velikoj plaži bi bio samo benefit za razvoj destinacije, te u tom smislu, podržavamo sve one investitore koji odluče da ulažu u Crnu Goru“.

Oba projekta Porta Rai Beachfront Hotel & Residences i Otrant Reef Resort realizuju se na imovini koja je nekada pripadala Hotelsko-turističkom preduzeću Ulcinjska rivijera. Na Ulcinjsku rivijeru se vodi oko 110 hektara zemljišta i oko 43 hiljade kvadrata poslovnih i stambenih objekata. To obuhvata nudističko naselje na Adi, koje se ne nalazi u zaleđu Velike plaže.

Ulcinjska rivijera je 2017. godine, za hotele Olympic i Bellevue na Velikoj plaži, potpisala Ugovor o davanju u dugoročni zakup na 30 godina sa konzorcijumom Carisma Hotels Adriatic Montenegro, a u zakup su dati i pojedini prateći objekti poput Teniskog kluba Bellevue kao i državno zemljište od 122.214 kvadrata.

Javni interes ograničava pravo svojine

Prema podacima Uprave za nekretnine u vlasništvu fizičkih lica je oko 75 odsto zemljišta u zaleđu Velike plaže. U vlasništvu države su parcele ukupne površine od 360 hektara a koje se, između ostalog, nalaze u zaleđu kupališta Tropicana, Noki beach, Habana, Saranda i Hill beach.

Zakonom o državnoj imovini predviđeno je da se nepokretnosti u vlasništvu države ili opštine mogu dati u zakup do 30 godina odlukom Vlade, odnosno opštinskog organa, a do 90 godina odlukom Skupštine Crne Gore, na predlog Vlade. Premijer Milojko Spajić je 10. aprila izjavio da davanje zakupa od 90 godina „nije previše“ i „znači strpljivog investitora koji ima dugoročnu viziju“.

Član 39 Zakona o državnoj imovini omogućava investitoru–zakupcu da otuđi objekat izgrađen na zakupljenom zemljištu predviđenom za hotelsko–turistički kompleks. Mladen Grgić upozorava da to znači posrednu prodaju zemljišta, iako se formalno vodi kao zakup.

„Član 40, stav 4, dodatno omogućava izuzimanje tenderske procedure u tim slučajevima, kako bi se otuđilo i zemljište ispod objekta. Iako je bilo pokušaja da se ovakve odredbe prošire i na druge sektore osim turizma, ti prijedlozi nisu usvojeni u Skupštini“, tvrdi Grgić.

„Sporazum sa UAE de facto omogućava realizaciju bez javnog nadmetanja, dok zakon omogućava dovoljnu širinu da se prodaju stambene jedinice“, dodao je.

Izvršna direktorka Mreže za afirmaciju nevladinog sektora (MANS) Vanja Ćalović Marković je na sjednici skupštinskog Zakonodavnog odbora kazala da Sporazum sa UAE predviđa oduzimanje imovine građanima Crne Gore radi realizacije izabranih projekata, bez sprovođenja zakonom propisane procedure i bez mogućnosti sudske zaštite.

„Vi ne utvrđujete javni interes posebnim zakonom, kako je predviđeno u drugim normalnim državama, nego sporazumom paušalno određujete javni interes za te projekte… Ustav kaže da kada je nešto javni interes, možete da uzmete imovinu a on ima pravo na naknadu“, kazala je Ćalović Marković.

Član 58 Ustava Crne Gore propisuje da niko ne može biti lišen ili ograničen prava svojine, osim ako to zahtijeva javni interes, uz pravičnu naknadu, dok član 10 Zakona o svojinsko-pravnim odnosima propisuje da se javni interes mora utvrditi zakonom, ili na osnovu zakona. U sporazumu Crne Gore i UAE se, između ostalog, navodi da se projekti smatraju strateškim i predstavljaju projekte od javnog interesa.

Na pitanje BIRN-a kako će se sprovoditi postupci eventualne eksproprijacije državnog i privatnog zemljišta u zaleđu Velike plaže iz Ministarstva prostornog planiranja i državne imovine su kazali da su to pitanja za Vladu, dok iz Vlade nisu odgovorili na upit BIRN-a.

Država preuzima ogroman trošak infrastrukture

Sporazumom je predviđeno da država investitoru obezbijedi razvoj infrastrukture, obezbijedi potrebne dozvole i omogući da sva potrebna planska dokumenta budu pripremljena u saradnji sa budućim investitorom. Grgić smatra da bi trošak izgradnje potrebne infrastrukture mogao biti gotovo jednak vrijednosti same investicije.

„Za realizaciju najavljenih projekata na Velikoj plaži bilo bi neophodno izgraditi brzu cestu Podgorica – Ulcinj, proširiti regionalni vodovod, izgraditi kanalizacioni sistem i obezbijediti dodatne kapacitete elektro mreže. Bez saglanosti lokalne samouprave realizacija je praktično neizvodljiva, budući da je dio infrastrukture u njihovoj nadležnosti“, kazao je Grgić.

 Iz Uprave za državnu imovinu rekli su BIRN-u da nisu upoznati sa predlogom zakona o ratifikaciji Sporazuma sa UAE i eventualnim podzakonskim aktima koji će uređivati tu oblast.

„Ukoliko dođe do usvajanja zakona i ukoliko se krene u realizaciju ovih projekata, Uprava za državnu imovinu će se, u skladu sa svojim nadležnostima, odrediti shodno zakonskim ovlašćenjima“, kazali su iz Uprave za imovinu.

Mladen Grgić upozorava da se kod pojedinih projekata država dodatno obavezala na eksproprijaciju privatnog zemljišta, navodeći da se radi o dugotrajnom procesu.

„Ti procesi ponekad traju i deceniju i u nekoliko slučajeva djelovi projekta su zaustavljeni upravo zbog nemogućnosti da se kompletira zemljišna parcela. U pojedinim zonama dodatni problem predstavljaju i nelegalno izgrađeni objekti unutar obuhvata zakupa, na šta je država često reagovala sporo i neefikasno“, kazao je Grgić.

Na pitanje o projektu na Velikoj plaži iz kompanije Eagle Hills Group kazali su BIRN-u da su posvećeni poštovanju i pridržavanju lokalnih propisa, smjernica i procesa uključivanja zainteresovanih strana u svim zemljama.